冯学荣：古代中国人是怎么买房的？

古代中国人是怎么买房的？

许多历史名人买不起房

城市的房价，一向昂贵。不仅今天如此，古代也一样。

唐代诗人白居易，就买不起房。白居易在大唐首都当官，买不起长安的房子，只能在东郊的常乐里，租四间茅屋来住。当官多年之后，白居易还是买不起房，只能到离长安50公里以外的渭南，买了套便宜的郊区房子，平时在长安租房上班，放假回渭南的家。

唐朝的另一位大官韩愈，在长安当官多年，也买不起房，一直到晚年，才勉强买了一套小房子，不过，韩愈似乎很满足，他写诗说：“始我来京师，止携一卷书。辛勤三十载，已有此屋庐。此屋岂为华，为我自有余。” 意思是说，我刚来首都的时候，什么都没有，只有一卷书，辛勤上班30年，终于买了这套小房子，这套房子算不上豪华，但是对我来说，我已经很满足了。

大唐还有一个大官，叫杜甫的，我们都知道他，其实，他也在长安多年，也是买不起房，落难四川期间，杜甫也是住在简陋的茅草房里，而且他的简陋房子，还被大风毁了，这就是他写下《茅屋为秋风所破歌》的缘由。

北宋大官苏东坡，这人我们也认识，他也一样，买不起房，苏东坡在北宋首都开封做官多年，买不起开封的房子，他儿子在开封结婚，没有新房，最终还是借了朋友的房子，才把儿子的婚事办了。

明朝也有一个清官，叫海瑞，海瑞在北京当官多年，也买不起房，直到晚年告老还乡了，海瑞才在海南老家，勉强买了房子，得以在晚年有栖身之地。

明朝还有一个大才子，唐伯虎，大家也认识他，这人只是名气大，但其实没几个钱，房子买是买了，但唐伯虎是找铁哥们文征明借钱买的，还把自己的藏书，拉到文征明的家里，作为抵押品，买房之后，唐伯虎就疯狂作画、卖画、赚钱还债，这笔债，一直还到了晚年。

唐伯虎：世人传说我有钱，

其实我买房还找朋友借钱

卖房子要先问亲邻

在古代中国的许多朝代，有一条很奇怪的法律，就是说一个人要卖房子的话，先要卖给自己的亲戚和邻居，如果亲戚和邻居都不要，然后你才可以卖给陌生人。其中《唐会要》记载：“天下诸郡，应有田宅产业，先已亲邻买卖。” 就是说啊，大唐各地的人民，卖房子、卖田地，应该先卖给亲戚和邻居。

《全唐文》也记载了相关规定：“如有典卖庄宅，准例房亲邻人合得承当。若是亲邻不要，及著价不及，方得别处商量，和合交易。”啥意思？就是说，你要卖房子，要先问过亲戚和邻居，他们不要、或者出价太低，那么你才可以卖给别人。

此外，宋朝《宋刑统》也记载了类似的规定：“应典、卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。”意思差不多，卖房之前，先问亲戚，亲戚不要，再问邻居，邻居不要，或者亲戚邻居都出价太低，那么你才可以卖给别人。

当时亲戚、邻居都不买的，要在一张纸上签字，表示无异议，这份文件当时叫做《问账》，有了《问账》在手，才能随心所欲地，把房子卖给陌生人。

为什么古代有这种规定呢？一般理解是：古代政府为了控制社会，不鼓励人口流动，朝廷希望农业人口的居住地相对稳定，这样的话，朝廷统计户口、征收税赋、侦破刑事案件、征发徭役等等，都较为方便，你老百姓跑来跑去的，朝廷不好管。

古代也有限购政策

我们今天中国大城市普遍有限购政策，那么请问，古代的中国，有没有房产限购的政策呢？

答案是：有。不过，朝廷主要是限制当官的炒房。

例如，北宋的宋真宗看到京城开封房价升得太高，为了控制房价，他发出诏令：“现任京朝官除所居外，无得于京师购置产业。”意思是说，不准京城当官的人在京城购买第二套房。

明朝也有类似的限购政策，《明代律例汇编•万历问刑条例•任所置买田宅》记载：“凡有司官吏，不得于见任处所置买田宅。违者笞五十，解任，田宅入官。”意思是说，万历年间明朝规定：当官的不许在你就任的地方购买田地和住宅，如有违反的，打你五十大板，炒你鱿鱼，并没收你投资的物业。

明朝在万历年间为什么要出台这样的规定呢？因为当时当官的在民间受贿，经常人家一送就是一套房子，而且不留文件，所以当时接受房地产贿赂的情况，最难查清，所以朝廷索性一纸号令，禁止官员在就任的地方，购置田地和房产。

北京四合院模型

古代政府也卖地

有趣的是，古代的政府，也会卖地，不过，不同的朝代，做法不同。

例如宋朝，当时不叫“住宅用地招标”，而是叫做“实封投状”。

“实封投状”在宋朝的一般做法是：朝廷公布地块和起拍价，买家把自己能出的最高价，写在信里，装进信封，投入朝廷指定的信箱，期满之后，朝廷把信箱打开，公开宣布谁中标，价高者得。

古代也曾有过解困房

现代社会，政府会给穷苦老百姓建各种“解困房”，那么在古代，有没有这种事呢？

其实，也有。

例如，朱元璋就干过这种事。

据《明太祖实录》载：洪武七年农历八月，朱元璋给南京的官员下旨：“京畿民庶之众，鳏寡孤独废疾无依者，多旧养济院，隘不足容，命于龙江择闲旷之地构二百六十间以处之。从之。”

啥意思呢？就是说啊，皇帝朱元璋看到南京以及周边有许多孤苦伶仃的、无家可归的穷人，他叫臣子在南京“龙江”这个地方，建设260家解困房，给穷人居住。

不过，古代这种事不多，暂时就查到这一起，日后我查到，再告诉你。

朱元璋：朕是讨饭的穷孩子出身，

自然同情穷苦百姓

房子卖便宜了可以要求补钱

古代中国的房产买卖市场，还有一个怪法律，那就是：房子卖便宜了，业主可以要求买主补钱。

这听起来是不是很荒唐、很流氓？

但是在古代中国，法律还真就这样。

例如，明清两代，都有一个叫“找房款”的行规，简单地说，假设我的房子100两银子卖给你，过些时间，房子涨价到500两，那么我有一次机会，要求你“找补”房款给我，用人话来说就是，你炒我的房挣钱了，我有权分一杯羹。

从我看来，这规定怎么看怎么流氓。

能不能举个具体的案例呢？有。

公元1721年，江苏武进人士刘文龙，把自己的一亩八分地，以七两银子的价钱卖了出去，8年之后，刘文龙说“原价轻浅”，托当时的中介找买家要了一两银子，作为补偿，今天看起来，这事是不是很流氓。

在清朝的时候，法律规定业主卖掉房地产之后，可以“凭中公估找贴一次”，也就是说，如果卖便宜了，或者后来涨价了，原来的业主可以按照公道的市场价，找新业主，要求“补钱”。

为什么会有这种奇怪的、不讲契约精神的规定呢？

其实一般认为，这样的政策，可以遏制炒房现象。

古代也有房产中介

是的。古代的中国和今天一样，也有房产中介。

例如鲁迅买房子，就请了中介帮忙介绍房子，并最终付了中介费173块大洋。

早期“市侩”是个名词，指的是房产中介，后来才逐渐演变为形容词。

“市侩”这个职业名称，后来又演化成“牙侩”，再后来，又演化为“牙人”。

那么古代的“牙人”，也就是房产中介，收多少中介费呢？

古代这一行有个行规，叫做“成三破二”，意思是说，买方付3%，卖房付2%，中介一共收5%。

是不是很高？不过，不同的朝代，对这个行规的执行程度不同，况且市场有竞争，所以具体情况，也未必每单都能收到5%。

古代也有拆迁

那么，古代中国有没有拆迁呢？拆迁要不要补偿呢？

答案也是肯定的：有的。要的。

例如，公元1083年，北宋的首都开封，外城外扩，需要拆迁120户民居，宋神宗让臣子制定一个“拆迁补偿计划”，臣子调查研究之后，递上了报告，说总共需要补偿老百姓两万零六百贯，平均每户至少能补偿171贯，等等云云。

其实，自古民居都是老百姓的安身立命之处，你把人家的房子拆了，不补钱，人家是要和你拼命的。

古代购房也要交契税

是的，买房子想不交契税，那是不可能滴，古代的中国，买房也是一样，要交契税的。

那么，古代交多少契税呢？

许多朝代的规定有所不同，例如：东晋时期，买房交4%的契税，当时叫“输估”，卖房的出3%，买房的交1%。

再拿北宋举例子，宋仁宗时期，买房的契税是2%。

其他的朝代，例如元、明、清三代，多数的皇帝都规定：收3%，是的，在古代中国，3%是个更为普遍的契税税率。

古代也有按揭

那么在古代的中国，买房有没有按揭呢？

答案也是肯定的！

举例说，清朝就有“按揭”，不过当时不叫按揭，叫“倒契”，简单地说，就是把“房契”押到当铺那里，由当铺借钱给你，然后你还本，付息，还清之后，当铺就把房契还给你，也就是说，在这种按揭往事里，当铺扮演了银行的角色。

民国时期，也有按揭，我举个例子：民国时期，老中医陈存仁在上海买房，他钱不够，签下房契之后，陈存仁就拿着房契，找钱庄借钱，把房契押在钱庄那里，向业主付清房款之后，陈存仁住进房子，然后，慢慢向钱庄还本付息。

古代没有房产证

这一点大家要注意，在古代乃至近代的中国，是没有“房产证”这个东西的，当时证明房子产权的唯一凭据，就是“房契”，也叫“屋契”。

古代有政府的“官颁契纸”或“契本”，就是官方参考格式的意思，不过，民间也有很多人不用官府的格式，而用自己的格式，那也是可以的。

通常这张房契，要拿到官府去，缴纳契税，然后当官的给你盖个章，意思是说，这笔交易得到政府承认、受到政府保护，所以交完契税的房契，也叫“红契”，如果你不交契税，这张房契就叫“白契”，白契是不受政府保护的，日后产生纠纷，衙门一看你是白契，连契税都没交，是个逃税的主，官府瞧不起你，不给你立案，你也就告状无门了，这就是为什么古往今来的房产买卖，通常都交契税，这个钱实在是省不了啊。

图为大清咸丰元年的一份红契，

交过契税，由官府盖章认定保护

在古代的中国，没有什么房产证，也没有什么房管局，因为在古代中国，是没有不动产登记制度的，也是一直到民国，才有了不动产登记制度。

再后来，中国也就慢慢开始，有了房产证了，不过告诉各位，今天的香港虽然有不动产登记制度，但是，香港是没有房产证的，你在香港买房，政府的“土地注册处”的网站数据库，业主显示是你的名字，但是，香港没有“房产证”这回事。

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